天津创展科技有限公司

一、托管运行的意义

1. 节约人力资源。空调系统是个较庞大的系统，涉及的专业面较广。如果自行管理需要各类专业技术人员，而且，实际工作量又不大。如果托管后不但没有过多的专业人员，而且得到专业的服务。由原来的运行管理，到监督管理。

2. 系统更加完善。空调系统的设计、安装的一系列过程，都会有些缺陷（根据我们经验，所有的项目都有）。那么就需要我们在运行中发现，发现后需要通过我们的经验去克服缺陷，或者通过小的改动来弥补缺陷，让系统更加安全、节能的运行。

3. 节约维护费用。根绝我公司调研，所有的物业及运行公司，对核心设备甚至所有设备都由专业的厂家或服务队伍来维护、维修，可以说价格非常昂贵。我们托管后，所有的设备都由我公司来保养维修，而且是自行完成，并且是非常专业的。

4. 设备保值增值。公司通过日常维护、换季保养维护、故障维修等制度，采用专业的维护技术对设备进行维修，保障设备的完好率，降低故障率；使被维护设施的寿命周期得以延长、减少了固定资产的投资保障或增加设备的使用年限，达到设备的保值增值目的；平均无故障时间得以延长；平均故障恢复时间得以降低、保证了因突发故障而面临三无（无专业人员、无专用工具、无专用配件）所带来的损失。

5. 降低能耗。通过技术手段与设备设施的调节，让设备始终运行在最佳运行状态，达到设计思路及标准，最大限度地降低运行能耗。

6. 改善设备维护维护水平。通过托管可以提高运行维护服务水平，提高服务的响应速度与工作效率。在某些领域常常能够比自行运行维护部门提供质量更高的服务，日常的操作性及负担性的运维服务不但能够使企业内部的技术部门将精力集中在那些真正能够为企业创造价值的活动和应用方面，同时也减少系统维护和管理的风险(例如，通过合同和对实际运行情况的检查，更好地实施对服务质量的控制)。

7. 有利于人力资源配置。通过托管外包，企业无须扩大自身人力规模，减少了因人才聘用或流失而花费的精力、成本以及培训方面的开支，增加了人力资源配置的灵活性；同时，避免因雇用临时人员而产生的操作不当等引发了一系列安全事故等。

二、托管费用

1. 合理的托管费用。托管费用的测算是根据项目的实际情况及服务内容，合理的配备人员。费用的内容包括：人员工资、日常开销、管理费和税金组成。

2. 低廉的维修费用。只是收取日常的维护、维修费用及核心设备的保养维修的配件、材料费用。不收取人工、技术等费用。

三、托管服务类型

1. 运行管理

（1）公司根据项目的规模、特点、服务范围，制定运行管理方案，根据方案配备人员。

（2）服务标准按照方案中的标准执行。

（3）公司提供所有的工具、设备、办公用品等前期费用。

（4）费用收取标准：人员工资、其它劳保费用、公司管理费、税金等，没有其它费用。

（5）能源费用甲方负责。

2. 节能运行管理

（1）按照规模、特点、服务范围，制定运行管理方案，根据方案配备人员。

（2）制定节能功能指标及执行方案。

（3）公司提供所有的工具、设备、办公用品等前期费用。

（4）费用收取标准：人员工资、其它劳保费用、公司管理费、节能费用按比例提成或固定节能奖励、税金等。如果达不到节能指标不收取任何费用，包括人员工资。

（5）能源费用甲方负责。

3. 能源合同管理

（1）我公司根据规模、使用条件和设备情况等测算能源费用，以承包能源费的形式运行管理。

（2）能源费用我公司负责；运行管理人员费用我公司负责；中小修费用或大修费用都由我方负责。

4. 维修费用全包管理。任何一种形式都可以采取设备维修、维护费用全包的形式。即：所承包的设备出现任何问题都由我公司负责，除更新改造外。

五、地源热泵项目实际后期维修内容

地源热泵空调设备及其系统是价值较为昂贵的资产，如何有效的发挥空调的作用，使其高效、安全、经济的运行，其日常维护保养是必要的；定期的维护保养可排出故障隐患，减少事故，减少运行费用，延长设备的使用寿命，同时，保障正常的工作时序。

1. 空调末端系统

末端系统需要定期的维护及换季保养，风机盘管的风、水滤网需要每年两次的清洗；设备需要两次换季保养；表冷器每1-2年需要药剂清洗一次。

2. 系统运行一段时间因压缩机的振动会引起钢管接头松动或焊缝的开裂，从而造成制冷剂和冷冻油的泄漏，轻微泄漏可引起制冷效果下降，低压报警。严重时则会使压缩机得不到应有的冷却和润滑。最后造成压缩机过热，拉伤烧毁。

3. 地源热泵机组的冷凝器需要定期清洗，需要专业的设备和人员，如果药剂使用不当就会导致冷凝器的泄漏，导致更大的问题出现。可能导致的问题：压缩机进水烧毁等等问题。

4. 地源侧的观察孔需要定期保养，保养目的是防止老化、换热孔调节不利，水利失衡等问题。

5. 热泵机组压缩机经过初期的磨合运行一段时间后，由于机械运动部件之间的相互磨损，润滑油中就会沉积下磨损的杂质，使润滑油的润滑效果下降，长期使用就会加剧运动部件的磨损或拉伤，直至压缩机的烧毁。所以需要定期（每两年或3000小时）需要保养一次，内容：更换冷冻油、制冷剂、干燥滤芯、油过滤器等。

6. 中央空调长期运行后，由于电线、元器件发热等原因会引起接头松动、脱落，造成接触不良、缺相；
交流接触器、热继电器也会出现接触不良、断路等故障，以上故障如不及时排除会导致压缩机缺相或三相电流不平衡而被烧毁。水流开关、高低压开关、安全阀等保护装置的失灵而引起的事故。

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