物业管理法律风险分析及防范
上世纪90年代以来，我国房地产业得到了迅猛发展，同时带动了一系列相关产业的发展。其中，物业管理服务更是经历了从无到有、到日趋成熟的转变。但是因为我国物业管理立法尚显滞后以及实践中物业管理法律关系不明确等原因，使得近几年来物业管理纠纷在全国范围内一直呈上升势头。再加之无论是销售方（房地产开发企业）、服务方（物业管理公司）还是业主方（包括物业产权人及物业承租人）往往错误地理解了自己在物业管理活动中的地位，更使一些看似不难以解决的纠纷积累激化，从而引发诉讼，或更甚之地引发业主与物管公司之间、业主与开发商之间的非理性暴力冲突——这无疑在很大程度上，加大了物业管理行为的法律风险。
对于房地产开发企业、物业管理公司来说明确认识物业管理法律关系，正确理解自己在物业管理中的法律地位，则有助于有效处理因物业管理产生的争议，尽可能缓和物业管理矛盾，大大降低自己在物业管理活动中可能承担的法律风险成本。
一、物业管理法律关系概述
法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即法律上的权利与义务关系。
物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。广义上的物业管理法律关系包括了房地产开发企业与业主间、物业管理公司与业主间、房地产开发企业与物业管理公司间依据合同产生的平等民事法律关系以及政府相关行政管理部门对物业管理行业的宏观监控的隶属性行政法律关系。而狭义上的物业管理法律关系，也就是我们通常理解的物业管理关系，其主要指房地产开发企业、物业管理公司与业主之间的平等民事法律关系。
而从我国目前立法、理论以及实践看，无论是广义上的还是狭义上的“物业管理法律关系”，其最核心的都表现为一种平等主体间的民事法律关系，受民事法律法规以及专门的物业管理法规的调整。
物业管理法律关系的复杂性决定了房地产开发企业、物业管理公司在物业管理过程中可能承担的法律风险成本。而房地产开发企业、物业管理公司是否能正确认识和处理自己在物业管理过程中的法律地位，则直接决定了房地产开发企业、物业公司承担的法律风险成本的大小。
二、房地产开发企业在物业管理中的法律风险
房地产开发企业开发一个新的物业项目，再通过市场销售，将其项目内商品房渐进地、有序的出售给购买者。原商品房所有权也随之转移给购房人，使购房人成为业主。开发商逐渐从原来物业项目的全部所有者转变为部分所有者，甚至wq脱离所有者行列。此间，开发商的法律地位从较为单一的房屋所有权人、出卖人，转变为复杂的多重法律地位身份：如果一个项目不是全部售完的话，则开发商当然的具有业主的法律地位身份；同时开发商作为商品房的出卖人，对所出售的商品房保有一定的售后承诺义务，则开发商理应具有售后义务承担人的法律地位身份；如果开发商自行成立物业管理部门对自己开发的物业进行管理，则开发商又具有了物业管理服务提供者的法律地位身份……
这些法律身份分别来源于不同的法律关系，例如，开发商的业主身份来源于对部分未售商品房的所有权；售后义务承担人的身份来源于开发商与其他业主之间的商品房购销合同；而物业管理服务提供者的身份则来源于开发商下属（衍生）机构与全体业主之间的物业管理合同。法律身份的多重性，使得房地产开发企业在物业管理过程中的法律地位难以确定。而往往有开发商无法明确自身的法律地位，而在概念中一味认为既然物业项目是由其所建，则其当然的应对物业处置、管理享有权利。这种观点往往误导了物业管理行为，使一部分开发商以主人自居对广大业主以及物业进行强制性管理，常常造成过分强调自身权力、权责不分等问题，无疑隐性的加大了房地产开发企业在物业管理中的法律风险。
据我们了解，在昆明市，有很大一部分楼盘都是由开发商成立下属物业公司或直接由开发商衍生出一个物业公司对所开发的物业进行管理，这些物业公司无论从名称上还是业务操作上，均与开发商有着不可分割的联系。而在实践操作中，大多数开发商无法从根本上理顺二者间的区别，往往两家事当成一家事。其中更不乏有开发商将自己出资成立的物业公司当作商品房交易中维护切身利益损害购房者权益的筹码工具。
一般来说，这种物业管理方式很容易造成如下问题，埋下风险隐患：
1、前期矛盾后期积累、激化的问题
商品房是一种极为特殊的商品，在一般居民消费中亦是{zd0}消费品，其交易过程也较一般消费品交易更为复杂。房地产开发企业在交易操作过程中，难免产生问题——而有些问题又恰恰是房地产开发企业无法回避，而购房人又过于敏感的，例如，房屋质量达不到购房者所预期设想、实测面积与暂测面积差异较大等等。这些问题一旦处理不好，便会产生大大小小矛盾。其中，一些矛盾无法在购房者入住前解决，便当然的影响物业管理的正常进行，最常见的障碍就是购房者以矛盾未解决为由拒绝缴纳物管费！此时开发商及其衍生的物管公司如果不能理性处理的话，将有可能进一步激化与物业内业主的矛盾，使大多数业主对该开发商及其物管公司产生抵触情绪，甚至有过激行为发生。最终将直接导致开发商财力、物力、人力以及声誉的损失。
2、采用分期付款或尾款缓交的问题。
在商品房买卖中，往往有购房者采用分期付款的方式购买房屋，业主先交齐总房价款的70~90%便可入住，后余款项在入住后甚至产权过户后分时间付清。这时一旦发生物业管理不到位、甚至是一些不可预见的问题时，购房者除拒绝缴纳物管费外，还很可能拒绝支付剩余房款。
3、有银行按揭贷款的情况时。
房地产业的一贯操作惯例是为了达到促成销售的目的，向银行提供一定的信用担保，以支持有意以按揭方式购房的购买者。通常的做法是开发商与银行签订协议，一旦有业主不能按时还本付息，由开发商承担连带赔偿责任或是负责房屋回购。而如果业主入住后，与开发商及其衍生物业公司无法就物业管理达成一致，或是业主对物管的某些方面不满的，业主将很有可能以不还按揭贷款作为讨价还价的底线，迫使开发商做出让步。
而之所以会产生以上风险，主要原因就是房地产开发企业在卖管合一的情况下不能主动积极避开风险，反而将商品房买卖关系与物业管理关系两个wq不同的法律关系搅在一起，直接导致了业主必然将购房风险和物管风险合并后，再推给开发商。
同时，如果开发商在卖管合一的情况下，对物业矛盾有不能正确处理的话，以上风险还有可能增大，并有可能在某种程度上发生性质的转化。则开发商承担损失将更为严重。
对此，开发商正确避免此类风险首先应尽量不涉及或不直接涉及物业管理，而交由专业的物管公司对物业进行管理。如果是委托由自己出资成立或衍生的物管公司管理的，应尽可能分清二者之间的关系，分清责任，避免业主将两类风险竞合。使得该是买卖纠纷就由开发商处理，该是物管纠纷就交由物业公司应对。如果开发商卖管不分，一旦出现问题，将很容易造成物业难管，开发商疲于应对的局面，很难从复杂的法律纠纷中顺利脱身，因此说开发商应尽可能的回避物业管理。
三、物业管理公司在物业管理中的法律风险
随着物业管理行业逐步迈向专业化、规范化、细致化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但由于政府在城市基础管理领域的某种缺位以及部分业主主观认识偏差等原因，使得正常的物业管理又走向了另一个误区：业主把物业管理公司当成了小区的“政府”（或曰“{wn}箱”、“保险锁”
）有事就找物业公司,解决不了就是管理不好,动辄以不交管理费相威胁,出了事故就向物业公司索赔。例如厦门“丢车案”及深圳笔架山庄“索赔案”。无形中加大了物业公司对物业管理的法律风险成本。
物业公司作为民事主体，其在物业管理中的权利义务均来自于与业主（或业主委员会）所签订的物业管理合同。在物业管理规定中，物业管理公司与业主间是服务与被服务的关系，其中的权利义务与一般的合同权利义务一样，是相对的，而非{jd1}的。因而，不能任意的扩大权利缩小义务，也不能任意的强调义务忽视权利。
一般来说，物业管理公司基于物业管理合同产生的义务包括：维护物业内各项设施的正常运作、对物业进行日常的修缮与养护、提供物业项目内日常的保安工作、对业主或非业主使用人提供特约服务等；而物业管理公司基于物业管理合同取得的权利主要有：从业主处获取足额劳动报酬的权利、要求业主为正常的物业管理提供帮助的权利等。
因为，物业管理公司仅具有民事主体资格，这就决定了其权利与义务不应超过一般的民事范围，而不应担负特殊的职责，例如物业管理公司负有提供物业项目内日常的保安工作，但没有保障业主人身财产{jd1}安全的义务；又如物业管理公司虽然有要求业主为正常的物业管理提供帮助的权利，但没有对业主罚款的权利。正确认识以上关系，将有助于物业管理公司尽可能回避在物业管理中的风险。
作为物业管理公司，要避免物业管理风险，应当注意如下方面：
1、完善物业管理委托合同。
在合同中，物业管理公司务必要把握细节，明确自身权责，注明哪些是常规服务，哪些是特约服务；把握自身与业主间权利与义务是否对等，自身的合法权益在合同中是否得到保护等等。例如,物业管理的保安工作,应在合同中明确只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序,而不承担人身安全、财产保障责任。在行业的法规尚待完善的情况下，物业管理合同是争议进入法律程序的重要评判依据，因此合同的责任条款内容是相当重要的，作为物业管理公司一定要认真审查。
2、完善内部管理，
物业管理公司应当尽可能健全内部规章制度，完善组织内部架构，合理设置岗位。如果企业的管理工作存在漏洞和失职，万一发生事故，那时物业公司就有可能会承担巨额经济赔偿的法律风险。而物业管理公司只要{zd0}限度的履行了自己义务，那么一旦出现问题，也能{zd0}限度地避免因管理失职而导致承担巨大责任,从而把法律风险成本降到{zd1}。
同时，对以下情形可能造成物业管理公司法律责任的，物业管理公司在日常管理中应当引起重视：
1、高处坠物。高处坠物砸伤砸死行人的事不时会发生，根据《民法通则》第126条规定，“建筑物或者其他设施以及建筑物上搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”。物业管理机构要避免坠物伤人的管理责任，首先应从管理上尽可能防止坠物发生，一是经常检查告诫用户不要在建筑物边缘搁置物品；二是对临时进入建筑物边缘的人员，如装修施工人员、清洁人员、维修人员，要有专人监管，并在地面设置临时禁行区；三是人为的故意在高处扔物，是最可能因找不到肇事者而由管理者背上民事责任的情况。目前已有一些大厦高置闭路电视对大厦外墙进行保安监控，一旦发生坠物，可以从录像中找到肇事的位置，争取自身免责；四是对于广告牌等高空悬挂物等，进行定期检查，遇到有坠落可能的，应及时排除危险。
2、用户被入屋偷抢。用户被人入屋偷、抢以至受到伤亡，这类刑事案件即使抓不到侵害人，民事赔偿责任一般无需物业管理公司承担。近年全国范围内有几宗受害人起诉管理公司的案例，大多是抓住管理公司在治安管理方面的夸张宣传及承诺作为其起诉的理由。因此，物业管理公司对治安保障方面工作不应作过度的承诺。
3、消防。我国消防法规规定：主要负责人是消防安全的{dy}责任人。因此物业管理公司的主要负责人应亲自负责消防工作，日常主要审查用户装修的消防报批及消防的验收，合格后才允许其使用；其次是保证各类消防设施的完整有效。完整是指不能擅自废改已有的消防设施，有效是指设施随时能供消防使用，不允许出现类似消防通道上锁堵塞、灭火器过期、烟感热感探头失效、消防龙头没水或拧不开等情况。一旦出现火灾，物管人员应先报警，组织人员疏散，及时组织扑救初始起火。而根据消防法规有规定，没经消防专业训练的人员有责任扑救初始起火，这就是说，再大的火的扑救对他们不再是责任。火灾现场只能由公安消防部门处理，以利于判断起火原因，消防法规规定其他人不得处理火灾现场。
4、电梯。电梯是高层楼宇的必备设施，同时也是物业管理中最容易造成人身伤害的设备。电梯管理不好造成停用，会招致业主不满，导致纠纷。电梯事故常见的有梯门开了梯厢没在、夹人、失速、悬停等，物业管理公司应有懂得电梯施救的人值班，保证梯厢内对讲设备的完好，在长期时间停用（如放假）前要对梯厢内是否有人进行检查才能断电。由于电梯是一种专业性强的复杂设备，管理机构{zh0}将电梯的保养维修交托专业公司去负责，以减轻自身的直接责任。
云南华纬律师事务所律师
武侠 邵宏
PS:本文原载于《楼市指南》，时间待考，系学徒工原共同职务作品，著作权归云南华纬律师事务所。
