2015广州自贸区契机

1月12日广东自贸区迎来获批“满月”，作为自贸区内面积最大的片区，广州南沙的自贸区片区近期税务登记户数激增、首家号称进口商品将便宜三成的跨境电商实体店月底也将在南沙试业，越来越多商家嗅到了南沙自贸区的无限商机。业内人士认为，南沙的商业发展也将进入新的纪元，迎来新契机。

据了解，广东自贸区广州南沙片区总面积60平方公里，分成了7个板块，其中涉及港口、交通、保税物流和加工的区块面积占比过半。按照国际惯例，自贸区内的企业将得到税收优惠以及进出口的优惠措施。因此虽然南沙自贸区的细则还未出台，但其应有的优势已经是有足够的吸引力。

据报道，近期南沙的税务登记户数已经从原先的每月一百多户次，增长到最近的三百多户次，由于自贸区企业享税收优惠以及进出口方面的便利，所以许多个人企业，都希望搭上这趟顺风车，甚至，有不少公司把注册地址从别的地方迁移到南沙。也有预测认为，自贸区内的企业融资成本会比外面低10%-20%。一般来说，离岸人民币利率大约比国内的资本市场利率低1个百分点，也就是说一个几十亿的工程项目，一年可以省几千万的成本。

同时，对于零售而言，在自贸区内经营跨境电商也非常有优势，如利用“保税行邮模式”将热门的国外商品提前备货，入境后暂存自贸区，消费者下订单后，再分拣成小包后以个人物品清关发货，只需缴纳行邮税，大幅降低企业进口环节的赋税。本月底将在南沙滨海隽城商业广场开业的跨境电商实体店就将以这种模式经营，据称进口商品可以比自贸区外便宜三成。

投资建议

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纯写字楼租金高入驻率也高

南沙现有办公项目以公寓型写字楼为主，辅以少量纯写字楼，暂无销售型写字楼。目前南沙市场中缺乏真正意义上的写字楼产品，公寓型写字楼主要分布在蕉门河城市中心区的进港大道沿线，明珠湾区目前写字楼市场空白。

南沙区域现存写字楼产品档次及品质不高，纯写字楼产品标准均为乙级标准，与国内甲级写字楼标准仍有较大差距。戴德梁行发布的最新报告认为，南沙写字楼市场整体租金水平较低，入住率不高，但档次相对较高的纯写字楼项目市场表现较好。其中纯写字楼项目租金可达到50-60元/平方米/月，公寓型写字楼仅20-30元/平方米/月。

同时，整体入驻率不高，但品质较高的纯写字楼仍具有一定市场需求，入驻率为区域较高水平，其中南沙金融大厦由于区位优势显著、物业档次较高，入驻率较高，可达到90%-95%，其他公寓型写字楼项目入驻率不高。

写字楼未来供应的潜在项目包括明珠湾起步区内的南沙珠江湾、方兴金茂湾、金珠湾·慧谷总部、广州越秀金融大厦，进港大道的南沙珠江船务大厦、港航华庭以及蕉门河城市中心区的南沙新区民营经济总部集聚区等。

南沙现有部分办公物业情况

项目名称 物业档次 租金（元/ /月） 管理费（元/ /月） 入驻率

南沙金融大厦 乙级纯写字楼 带装修50-60 25 90%-95%

香港中华总商会大厦 乙级纯写字楼 带装修65,毛坯45 25 60%-70%

奥园金沙广场 公寓型写字楼 带装修35,毛坯28 5 40%-50%

奥园中环广场 公寓型写字楼 毛坯 23-25 5 30%-40%

敏捷君御 公寓型写字楼 毛坯23-25 3 20%-30%

华汇国际 公寓型写字楼 带装修 28 3 30%-40%

(资料由戴德梁行提供）

2

自贸区范围内公寓有卖点

目前南沙市场上公寓产品以商务型/SOHO公寓为主，辅以少量服务式公寓。公寓的买家以投资型客群为主，主要来源于广州市区及番禺区域，其次为本地中小型企业自用需求。

由于其投资性产品的性质，受政策红利刺激影响较大，近期自贸区的批复已对区域公寓市场产生较大刺激。“广东自贸区获批消息确认后，这两天项目的客户来访量比前几个周末至少增加了60%，让我们的销售人员应接不暇。”南沙目前一在售公寓楼盘的销售人员表示。记者了解到，目前南沙的商住公寓项目的售价从9000-11500元/平方米不等。该价格相比市区或者番禺区的公寓项目有一定的距离。

业内人士预测，在南沙洋房、公寓单位都有一定库存压力的情况下，近期商住公寓项目的价格将以平稳为主。不过，由于商业性质的公寓项目可用于公司注册，因此在自贸区内（并不是整个南沙区）的公寓项目会获得比其他区域更大的卖点，也是小投资者可以入手的项目。

未来明珠湾区将有三个大型综合体项目含有公寓物业，除方兴金茂湾外，还有碧桂园明珠湾区商贸项目、珠江湾综合项目等，其他两个项目目前暂未动工，推出时间不确定性较大。

3

新商圈内商铺潜力大

南沙零售商业市场发展滞后，尚处于起步阶段，未来随着万达广场等大量优质商业项目的供应，区域零售商业市场将逐步成熟并形成新的商圈。南沙目前唯一的商圈位于蕉门河城市中心区的金洲商圈，商业体量较小、档次较低、业态类型单一。由于旧有商业项目物业品质较差，难以吸引实力商家进驻，项目租金也比较低，在50-120元/平方米/月，品质相对较好的华汇国际广场，租金可以达到80-160元/平方米/月。售价方面，南沙万达广场在售的商铺首层均价约5.7万元/平方米，二楼商铺均价3万元/平方米，三楼商铺均价约2万元/平方米。

观点

南沙商贸步入成熟期还需三五年

戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事邵丰表示，南沙对港澳合作在区位和商务环境上均不及横琴、前海，但可依托制造、航运和商贸优势，吸引生产性服务和商贸服务类企业，主要辐射珠三角。他表示，南沙商务氛围远不及上海，与广州现有商务成熟区较远，发展路径可利用产业优势，先发展商贸服务，逐渐带动金融服务、专业服务等其他服务业。同时他认为南沙区商务氛围较弱，基础设施还处于建设完善阶段，自贸区商务集聚需1-2年缓冲期，商贸服务成熟需3-5年时间。

（摘自网络）