摘要
“营改增”一旦在房地产、建筑、金融这三个行业实行，将是对房地产价格体系的颠覆，整个行业的运营模式、财务架构、企业内部机制以及行业的利润水平都带来一个翻天覆地的变化。企业一定要提前筹划，想明白了，可能就领先一步，但如果毫无准备，等到政策到来的时候，可能就会措手不及。
本文在目前所掌握信息的基础上大胆假设，建立税负测算模型，推导出“营改增”对房企税负及利润的影响，并提出了一些应对措施。
一“营改增”政策前瞻及对行业的影响
1.税率
税率作为房地产 “营改增”的核心，合理的税率设计有利于平衡“营改增”前后的总体税负水平，也决定着“营改增”改革的最终指向以及政策期望值的实现。目前，传言房地产、建筑业税率或为11%，生活服务业、金融保险业税率或为6%，预计房地产、建筑、金融三大行业一起推行。
房地产业11%的税率在业界已基本达成共识，在此不再赘述。而作为房地产紧密相连的上游建筑行业的税率则争议较大，有观点认为可能会降至6%，但笔者认为降至6%的可能极小。原因有三点：一是如果建筑业税率下降5%，将导致房地产业建筑成本进项抵扣下降5%，利润也将随之下降(笔者测算行业利润将下降1%以上)。
而作为支柱产业的房地产，正处在行业利润下行的当口，多数房企管理上尚未做好迎接“白银时代”的准备，这对于房企将是极大的考验。而如果将税率定在11%，经过市场的柔和调整，对税负、利润进行重新分配，将会起到很好的缓冲效果;二是，将建筑企业税率定为6%，短期内将会倒逼房企过多地采用“甲供材”这种税筹方式，大量从供应商处直接采购，以提高自己的进项抵扣。极端情况下，有能力的大型房企，将会重新配置资源和加强自身的施工管理能力，而建筑企业将逐渐沦为劳务公司。这种情况是与“营改增”的初衷相背离的;最后一点，也是最重要的一点，财税〔2011〕110号文中已明确建筑业适用11%的税率。而此文件是经国务院批准的，由此推断修改的几率微乎其微。
结论：房地产、建筑业税率11%，金融业6%(金融业尚无靠谱消息，暂按此利率考虑)
2.土地成本能否作为进项扣除?
目前主要有2种观点， 观点1：可以扣除，土地出让金和市政配套费可参考像“农业生产者自产农产品”一样直接乘以个扣除率扣除。那么这个扣除率定多少合适呢?如果定为11%，行业毛利率按35%计算，在不考虑期间费用的情况下增值税税负率为3.85%，远低于营业税率5%，所以定为11%的可能性不大。笔者猜想，定为6%的可能性比较大。
观点2：不可以扣除。有观点认为，由于土地等支付给政府费用没有进项票据，导致此部分成本不能抵扣，税负增加。但笔者认为此观点不成立，土地成本是房地产开发成本的重要组成部分，如不能扣除，其对部分房企的伤害是致命的。
结论：土地成本扣除率或为6%。
3."预售在先，成本在后"的抵扣链条倒挂问题
一是不可能让企业预售时直接按税率缴纳，企业不干;二是也不可能等交房了才交，税局不干。所以，极有可能参照土增税的方法，先按预售款的一定比率预缴，达到一定条件清算。
结论：不必操心。
4.土地增值税是否会取消?
“营改增”后，如果再征收土地增值税，确实存在重复征税的问题，但是否会因此而取消呢?当然不会。首先，重复征税一直都存在，靠“营改增”一下子解决也不太现实，套用一句广告语：“面要一口一口吃，梦要一步一步来!”其次，土增税的立法目的：(1)规范土地和房地产市场交易秩序。(2)抑制房地产投机和炒卖活动，合理调节土地增值收益，防止国有土地收益流失。 (3)增加国家财政收入。说白了，其实质就是要调控，并把土地自然增值部分收走，从而增加财政收入。而“营改增”短期内不能达成以上目的;最后，如果取消土增税，那么房地产行业增值税税率11%和“营改增”前后税负平衡两个假设将同时失效。
结论：短期内，土地增值税不会取消。随着地产”黄金十年“的远去，行业利润将逐渐回归理性，土增税很可能将自然消失，到那时，土增税将完成其使命，或取消或并入其他税种。
5.不动产租赁将如何征税?
财税【2013】106号文规定：对试点范围内提供有形动产租赁服务的，在试点期间可按简易计税方法计算缴纳增值税，征收率为3%。本人预测，对于已建成用于出租的不动产也将参照此办法执行，但已签订租赁合同的可选择继续缴纳营业税;对于未完工或新项目，可选择采用一般计税办法，税率或参照有形动产租赁的17%执行，建设期间的进项票据可全部形成留抵税额，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。
结论：已建成的项目可按3%简易征收，其中老租赁合同可选择继续缴纳营业税。新项目可选择采用一般计税办法。
6.老项目、老合同将如何处理?
同上，参考财税【2013】106号文相关规定，本人大胆猜想：营改增前已开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税;未开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税，也可选择由由当地税务机关对已发生成本(含已签合同未支付部分)核定一个抵扣率形成期初留抵税额，新发生的成本按新办法执行;新项目按新办法执行。
结论：已开盘在建项目按老办法，未开盘在建项目新老办法结合，新项目按新办法。
7.能否等待过渡性政策?
根据”营改增“过往的经验，针对未执行完的合同、未完工的项目一定会出台过渡性政策。至于过渡性政策是什么，我们不用太过关心。由于房地产业”营改增“的繁复性和紧迫性，过渡政策的某些细节很可能简单粗暴地“一刀切“，而为了不严重影响税收收入，政策口径肯定会是偏紧的，如此留给企业筹划的空间其实并不多，而且此阶段雷区较多，操作时定要慎之又慎。此外，”营改增“后国税与地税的税收收入如何划分尚不确定，如把营业税从地税直接拿掉的话，地方税局势必会抓住最后的尾巴，从严征税。
综上，抓紧时间去库存，抓紧时间成本结算，抓紧时间土地增值税清算，将是”营改增“最大的税务筹划!
结论：奔跑吧，兄弟!
8.“营改增”是否对房价产生较大影响?
房地产行业经历了过去价格持续上涨的黄金十年，此期间房价基本不受供需关系影响，定价也基本不以成本为依据，房价更多的取决于客户对市场的预期。因此，房价不会因“营改增”产生较大的波动。但，如果房价持续下行至理性区间，供需关系发挥定价作用，“营改增”带来的税负增减会有一部分反应到房价中由购房者承担，当然，从国家稳定房价的宏观政策来看，这种可能性极小。
结论：不会有较大影响，购房者愿意承担房价依然取决于市场。
9.房地产行业将迎来怎样的变化?
(1)“子公司”向“分公司”模式转变
“营改增”后，房地产业很可能按财税〔2013〕74号文《关于重新印发<总分机构试点纳税人增值税计算缴纳暂行办法>的通知》的办法执行，即分支机构按销售额预征率预缴一部分增值税，按年度在总部机构所在地清算缴纳。如此，房企将更愿意选择以总公司的名义去拿地，成立分公司来运营项目的模式，以便统筹、充分抵扣各项目的进项税票。但，这种模式也有阻力，项目所在地政府为争取当地税收，很可能在拿地环节强制要求企业注册子公司。
(2)有能力的房地产企业向上游行业扩张
房企为了抵扣较高的进项票，很可能直接或间接地控制上游建筑商或材料、设备供应商。进而导致大量关联或隐性关联交易的产生。但从长远看，在市场这只无形的手调整下，这种需求会逐渐减弱。
(3)企业购房意愿将大大增强
目前，尚不明确企业购房产生的进项如何抵扣，但无论如何肯定是可以抵扣的。因此，会有更多的企业由租房变为买房，在进项抵扣的同时，还可以获得房产增值带来的收益。
(4)房地产保理业务将快速发展
“营改增”后，为了尽早获得更多的进项税票抵扣，房企会想尽各种办法要求乙方尽早开票，但又不想这么早支付工程款，如何解决?利用乙方的应收甲方工程款做保理或许是一个双赢的选择，甲方可以获得进项票抵扣，延后税金支出，减小融资压力和成本，乙方可以提前拿到工程款，也会积极配合。
二“营改增”前后税负及利润测算分析
1.关于模型
目前，网上流传着各种版本的税负测算，但多数仅仅是使用个别假设条件来分析营业税(增值税)的税负变化，并未综合考虑对土地增值税、所得税整体税负的影响，这样得出的结论注定是片面的、不正确的。本文构建的“营改增“税负测算模型具有如下优点：
(1)考虑整体税负.而不只是增值税和营业税的对比;
(2)自定义变量.不同企业可根据自身情况输入，得出符合自身情况的结论;
(3)方便快捷.“营改增“政策落地后，简单输入变量，可迅速得出结论，做出反应。
2.模拟数据分析
(1)假设条件
(本文的假设条件参考了行业平均值，意在说明模型的内在逻辑，企业可根据自身情况输入条件，得出符合自身实际情况的结论)为方便分析，本文假设含税收入为100，其他各项指标均表示为占含税收入的比。同时，为方便对比，计算”营改增“后的税负率时，分母也取含税收入(举例说明：“营改增“前收入为100，营业税为5，税负率为5%;”营改增“后含税收入为100，账面收入为100/(1+11%)=90.09，增值税为5，账面税负率为5.55%，但实际上企业实际缴的税没有变化，所以，本文计算“营改增“的的税负率时将收入还原为含税收入100，即税负率仍为5%)。详细假设条件如下：
注：甲供部分因情况较多，比例不好确定，本文暂未考虑，待政策出台后，企业可加大甲供力度。
(2)营业税(增值税)
增值税销项=100/(1+11%)*11%=9.91
增值税进项=∑100*各成本费用占含税收入比*可抵进项得票率/(1+增税税率)*增值税率=5.58
以建造成本为例：假设建造成本占含税收入45%，建造成本构成如上表2.2所示，则前期费用(含政府性收费)=100*45%*10%=4.5。假设该科目综合增值税率为6%，有50%可取得进项税票，则前期费用的进项税额=100*45%*10%*50%*6%=4.5*50%*6%=0.135。用100*45%合并同类项，得到建造成本的抵扣系数为8.99%。推出建造成本进项税额=100*45%*8.99%=4.05。
其他三项费用以此类推，得到总体进项为5.58。
应交增值税=销项-进项=9.91-5.58=4.33。
结论：”营改增“后，增值税比营业税税负下降0.67%，考虑营业税金及附加后，下降幅度放大到0.75%。如下图：
(3)土地增值税
财务费用扣除方案的选择：当实际支付且符合税法扣除条件的财务费用大于开发成本的5%时，选择按实际扣除，否则选择按开发成本的5%扣除。本文假设融资规模为开发成本的50%，利率8%，每期贷款期限1.8年，则财务费用=100*(20%+45%)*50%*8%*1.8=4.68。大于开发成本的5%=100*(20%+45%)*5%=3.25，故选择按实际扣除。
a.“营改增“前土地增值税
增值额=收入-开发成本*(1+20%+5%)-财务费用-收入*5.6%=100-100*65%*125%-4.68-5.6=100-91.53=8.47
增值率=8.47/91.53=9.25%，适用于30%的税率。
应交土地增值税=8.47*30%=2.54。
即税负率为2.54%
b.“营改增“后土地增值税
增值额=不含税收入-不含税开发成本*(1+20%+5%)-不含税财务费用=100/1.11-[100*65%-100*(1.13%+4.05%)]*125%-4.68/1.06=90.09-74.78-4.42=90.09-79.2=10.89。
其中：1.13%和4.05%分别为土地成本和建造成本进项税额占含税收入的比，详见假设条件表2。
增值率=10.89/79.2=13.76%，适用于30%的税率。
应交土地增值税=10.89*30%=3.27
即税负率为3.27%。
结论：”营改增“后，土增税税负率由2.54%上升至3.27%，上升了0.73个百分点。
(4)企业所得税
在本文的假设条件下，增值税(营业税)和营业税金及附加税负率合计降低了0.75%，而土地增值税税负率上升了0.73%，相互抵消后，使得所得税税负率前后基本相当。
(5)整体税负率及净利率
在本文的假设条件下，整体税负率下降了0.02%，导致净利率相应上升了0.02%。
3.税负率及净利率敏感性分析
计算增值税时，销项部分基本是固定的，决定其税负的主要因素在于进项。而土地成本和建造成本占房地产总成本的主要部分，二者占总成本的比例、构成决定着进项的多少，进而对税负率及净利率造成影响。本文以土地成本、建造成本为敏感性条件，分别对营业税(增值税)、土增税、所得税、整体税负率及净利率进行分析。
(1)营业税(增值税)及附加
如下图所示，当企业毛利率高于35%-40%时，税负率开始上升，反之开始下降。
图表举例说明：横坐标土地成本占含税收入20%，纵坐标建造成本占含税收入比45%，即毛利率为35%时，营业税(增值税)及附加税负率(改后-改前)下降0.75%。
(2)土地增值税
由于成本按不含税价计算后，税金部分无法实现130%的放大扣除(包含加计扣除20%和开发费用10%)，无论毛利率如何变动，土增税负率基本都是上涨的，但上涨幅度不大。
(3)企业所得税
当毛利率在35%左右时，企业所得税税负率受“营改增”影响不大。当毛利率大于35%左右的平衡区间时，税负率加重，反之减轻。
(4)整体税负率及净利率
当毛利为30%左右时为整体税负率和净利率的平衡区间，“营改增”对企业税负率的影响最小。当毛利率大于30%左右的平衡区间时，税负率加重，反之减轻。
三“营改增”15个应对策略
如上文分析，“营改增”对于毛利率较低的房企将是利好，对于毛利率较高的房企将是利空，而这个分水岭的毛利率在30%左右。面对“营改增”，无论预期利好还是利空，企业都必须未雨绸缪，针对可能事项制定相应措施，管控风险，合理筹划，降低税改成本，以最积极的态度迎接“增值税时代”的到来。
(一)公司层面
1.意识：全员“营改增”
本次税制改革，对国家、对行业、对企业都将产生深远的影响。在房地产业面临高地价、融资难、行业竞争加大、库存难去化、销售市场收缩的多重不利环境下，对于大多数中小房企来说，“营改增”或许远没有某些人喊的“弯道超车”那么美好，相反，稍有不慎很可能将成为压垮骆驼的最后一根稻草!因此，企业务必将“营改增”作为公司层面的头等大事来抓，而不是仅仅局限在财务部门，从企业高管到一线员工都必须树立“营改增“意识。
2.投资：重构投资模型，谨慎拿地、并购
(1)拿地
“营改增”后，收支都将由价内税变为价外税，同时，增值税发票的类别(专票、普票或无票)、税率(17%、13%、11%、6%、0%)都比营业税更为复杂，其带来的销售定价、成本定价、税负的变化，导致原来投资测算模型失效。在行业投资回报率越来越低的大背景下，如还用以前的思路拿地，很可能直接导致投资的失败。
企业决策层和投资相关人员必须提前了解“营改增”的原理及预判其带来的影响，待税改后，第一时间结合市场、政策、上下游行业价格变动等因素重构投资模型，划定所能承受的地价上限，进而得出正确的投资决策。
(2)并购
在”营改增“政策落地之前，在资产收购、股权收购等方式取得项目时，应更加谨慎。除了要摸清常规要点外，还要深入被收购项目的账目，了解发票情况，以防因缺少可抵扣进项发票、成本不实等原因，导致后期税负的增加。同时，必须在转让合同中明确如因历史问题导致的涉税损失全部由转让方承担。
2.预算：做好重做的准备
由于”营改增“带来计价体系等诸多因素的变化，对多少房企来说，原来的预算将不再满足指导运营及绩效考核的目的。此外，地产项目一般开发周期较长，在很长一段时间内，各地产集团都会存在新老项目并行的情况，由于新老项目适用的增值税政策不同(如上文所述，很可能已开盘的老项目继续执行营业税的政策)，预算也不尽相同，二者口径如何兼容，也需要集团公司提前想好。
4.销售：结合市场，合理降价，快速去库存
本人预测对应于已开盘的老项目(库存项目)继续执行营业税的政策，如果真如此，税负没有变化。但也很可能简单粗暴地”一刀切“，如交通运输业、电信业等企业在“营改增”前的固定资产和存货未被许可抵扣，特别是交通运输业的期初车辆、轮船等未被许可抵扣，这在改革之初产生了行业性的经营困难。一旦”一刀切“，企业税负增加的可能将远远大于降低的可能，与其多交税，不如降价走量。
总而言之，无论从哪个角度考虑，快速去库存是企业必然的选择，而是否降价换量需要综合谨慎考虑，”营改增“是定价的重要因素，但不是主要因素。
5.成本：重构价格体系，建立议价优势，加快结算效率
(1)价格体系
A. 工程造价的变化。由于建筑业“营改增”也必须在2015年内完成，该行业受到的冲击更加强烈，将直接导致其工程造价体系的重新修订。根据目前所掌握的信息，建筑业的税负将不同程度的增加，那么增加的税负势必向房地产业转嫁。
B. 计价模式的变化。增值税作为价外税，其税负理论上应由消费者承担，完全颠覆了原来建筑产品的造价构成。房企成本人员要将价税分离后，重新建立成本模型，并适应价税分离的报价模式。
C. “甲供材”的利用。前文讲到，“甲供材”可使房企享受17%进项票抵扣，高于建筑业6个百分点，成本人员应综合考虑价格因素，最大限度利用此筹划思路。
综上三点，房企成本人员必须要提前重新构建新的价格体系，才能在”营改增“带来的价格调整中分得一杯羹。
(2)建立议价优势
“营改增”后，建筑施工企业作为房地产企业直接上游企业，其受“营改增”税制改革影响必然会波及甚至转嫁至房地产企业，进而造成对房地产企业税收负担与经营成本一系列影响，二者在很长一段时间内都处于“人各为己”的利益博弈中，如何建立自己的议价优势?房企成本人员必须提前想明白。(如针对“甲供材”问题，总包单位在谈判过程中一定会增加限制使用的条款，我们如何应对?)
(3)加快结算进度
由于工程结算的繁复性决定，成本结算工作滞后非常常见，尤其体现在一些管控能力较差的中小企业。“营改增”后，如结算不及时，就不能及时取得进项发票，进而造成前期税负加重，给公司资金造成压力。因此，从现在开始，房企就要着重提高成本结算效率。
6.现金流管理：安全第一
房地产企业属于资金密集型企业，要求企业必须有良好融资能力与充足现金流来维持企业正常运转。“营改增“后，由于预售在先，成本结算滞后等原因导致抵扣链条倒挂，虽现在政策并不明确，但极有可能税改后，导致税金分布不均衡，在某一时段需要较大金额的税金入库。所以，企业一定要综合考虑，控制融资规模及节奏，备足资金头寸削峰填谷，保证资金安全。
7.供应商选择：大合同选一般纳税人专票，零星采购要综合考虑
企业供应商主要有两种：一种是从增值税一般纳税人，另一种是小规模纳税人。一般纳税人可以开出税率为17%、11%的专用发票，而小规模纳税人只能开不能抵扣的普通发票或税率为3%的专用发票(税局代开)。在签订大宗采购、工程合同时一定要选择一般纳税人并开具专用发票(事实上，有能力签订大合同的基本都是一般纳税人)，而对零星采购，比如办公用品、工程散件等，可以在价、税、质量等方面综合考虑，选择最合适的供应商和发票类型(关于专票和普票、无票的税负比较的文章网上已有很多，在此不再赘述，可参考下图)。
8.合同：必须加入发票及涉税条款!
在签订合同时必须明确：
(1)价格是否含税;
(2)发票类型、提供发票时点及时限(如：结算后，支付至95%时，必须提供含质保金在内100%的发票);
(3)发生纠纷时，涉及赔偿款的税金由税承担等。
(4)销售合同中，折扣方式、付款方式对税金缴纳和账务处理都有较大影响，营销部门在草拟合同时务必要与财务人员充分沟通后再予签订。
9.ERP(含财务系统)：系统性改造
“营改增”对企业的影响是方方面面的，ERP作为企业最重要的管理工具，一定要及时跟上税改的步伐。企业可提前与ERP供应商沟通，及早做好准备(如可在ERP审批环节加入发票类型，一是加强发票管理，提前发现问题;二是满足企业的数据统计，为税改制定对策提供依据)。
10.税务风险：虚开、代开、售卖、购买发票触及刑事责任
首先，增值税下，发票管理更加规范和严格，如货、钱、票要求三流合一，销项与进项比对等措施有效遏制了发票违法行为;其次，虚开、代开、售卖、购买发票等行为已列入刑法，如第205条、第206条、第208条等都是十分严苛的条款。企业应加强税务风险管控措施，切勿因一时贪图小利而自酿苦果。
(二)财务层面
1.跨界管理：财务深入业务部门跨界延伸管理义不容辞
这次税制改革看似只是财务部门的事，实则将会影响到企业的方方面面，财务部作为这方面最专业部门，此时一定要挺身而出，牵头做好宏观财务管理工作。一方面，财务人员要赢得公司决策层的绝对支持，并做好公司内的宣传培训工作;另一方面，财务人员要深入业务部门，加强成本、采购、工程、销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本目的。
2.核算管理：从零开始，与税务管理深度结合
与营业税相比，增值税核算工作要难的多：首先，营业税只有1个科目，核算非常简单，而增值税需要13个科目，其难度大大增加;其次，营业税计算方法简单，销售额直接乘以税率即可，而增值税施行抵扣制，计算方法更加复杂;最后，增值税从发票开出、发票取得、认证抵扣、税款缴纳等一系列操作都与账务核算紧密相关，账务处理稍有不慎都有可能造成纳税风险。
所以，财务人员一定要摒弃营业税的惯性思维和”想当然“的做法，而是从零开始，重新学习增值税的相关知识，并带着税务管理的思维进行核算工作，与税务管理深度结合。
3.税务管理：建立税控制度，规范税务操作
良好的税控制度，能帮助企业大大降低税务风险。税改后，财务部门应根据新政策，及时更新相关制度及操作指引。
4.税收筹划：控制风险是关键
风险的反面即是收益，税收筹划其实是在合理合法的前提下对风险的有效控制。”营改增“初期，势必留有很多不完善的地方，这时企业一定要耐得住诱惑，切不可去钻税法的空子，否则，一不小心即成”自作聪明“。合理又合法的筹划方法有很多，本文不作展开。
5.发票管理：“抵扣“是灵魂
发票管理中，除了发票的购买、领用、开具、收取、认证、抵扣等基础动作要做扎实外，财务人员还应站在更高的高度上对发票进行管理。降低增值税税负的关键在于是否有足够的进项税票可以抵扣，所以，财务人员在日常业务处理及跨部门延伸管理时，一定要时刻运用”抵扣“思维，尽可能获取更多的进行抵扣，这才是发票管理的终极目的。
四结语
这次“营改增”税制改革对整个行业的影响是系统性的，我们坚信，从长期看势必减轻整个行业的税负，这是对行业的重大利好。但是，短期内对企业的冲击会很大，谁也不能幸免，我们现在无法保证做到从中受益或不受损失，但我们可以比是谁的损失更小。如果把这次税改风险比喻成狮子，我们不一定要跑过狮子，但我们一定要跑过同行的伙伴!
关注悦贸行
期待与您共赢
=============✭✭✭=============
如何关注『悦贸行』？
1、进入通讯录→点击右上角 + →查找公众号→搜索悦贸行
2、点击右上角→查看公众账号→关注
=============✭✭✭=============
