珠海地产龙头华发股份 稳健筑就股市潜力价值

     珠海地产龙头华发股份 稳健筑就股市潜力价值

珠海房地产市场前5个月随全国市场复苏，因去年珠海房价下降幅度较小，价格变化不大，目前市中心房价在8000-12000元之间。珠海是一个面向全国的市场，本地购房者约占60%左右，20%来自港澳地区，20%来自深圳等内地城市。最近珠海不会有大规模的土地供应，在需求较强而供应相对滞后的局面下，预计珠海未来楼市将获得一定支撑。随着珠海在珠三角地位的提升，加上其独特的自然、人文环境，未来珠海房地产市场有望吸引资金的进入，为公司在珠海后续项目的开发提供更好的销售环境。
    公司前身是华发集团的全资子公司珠海经济特区华发房地产公司。20世纪80年dk始在珠海从事房地产开发经营，拥有20多年的区域开发经验。公司近几年在珠海市场的占有率约为20%，稳居{dy}位。公司在珠海相对同行有明显的优势，储备丰富、大盘开发能力强、口碑好、设计能力{lx1}。不过，要做大做强，必须走出去，这是公司进一步发展的需要。2008年以前，除大珠海区外（珠海和中山），公司在其它区域一直没有项目。2008年起，公司抓住房地产市场调整的机遇，迈开步伐，走向全国，先后在包头、大连通过收购项目公司的方式新增土地储备约100万平米，两个项目的土地成本都比较便宜，不超过800元/平米，这有望为公司的扩张打下良好的基础。但异地开发对公司的管理、开发能力毕竟提出了新的更高的要求，效果如何仍有待实践的检验。截至目前，公司项目总规划建筑面积约为635万平米，权益可结算的面积约500万平米，其中，珠海和中山地区占80%以上。在未来的2-3年，大珠海地区仍将是公司的主要利润来源。
    公司08年8月在包头拿地，标志着公司开始走向全国，实现从区域龙头向全国性开发商的转变。公司认为相对于公司的发展速度，珠海容量偏小，走向全国是公司发展到一定阶段后的必然选择，公司将采取谨慎的策略，稳步走向全国。09年1月公司又在大连收购森垒房地产有限公司，获得53.5万平米的土地储备。公司与大连旅顺开发区建立良好的关系，预计后期还将会以较低的成本拿地。另外，目前公司已在重庆、成都、南宁设立办事处，为公司在西南地区的拓展做前期铺垫。
公司融资渠道通畅，资金比较充裕。截至09年一季度，公司资产负债率为65.4%，扣除预收款后，资产负债率为42.5%，低于房地产公司平均水平，公司资金运作方面具有较高的安全边际。2009年5月13日，公司发行不超过人民币18亿元公司债券的申请经中国证券监督管理委员会发行审核委员会审核并获得有条件通过。公司债的发行将进一步改善公司资本结构，保持资金链条的良性运作，为公司未来快速扩张主业、稳步提升业绩提供支撑。资金优势是公司未来发展的优势之一。即使在08年房地产企业普遍面临资金紧张的情况下，公司的融资渠道依然通畅，成功配股融资25亿元，09年又可以发行18亿的公司债。据我们了解，公司从09年初到目前为止，销售已达25亿元，资金比较充裕。
    2008年珠海市实现地区生产总值（GDP）992.06亿元，比上年增长9.0%，人均GDP达67591元，按平均汇率折算约合9733美元。2009年前5个月，珠海受全球金融危机影响，工业增速仍处于下行区间，但降幅继续收窄。1-5月全市规模以上工业完成增加值163.10亿元，同比下降7.9%，降幅比1-4月收窄1.1个百分点。制造业整体投资降幅也逐月缩小，1-5月，完成全社会固定资产投资110.45亿元，同比下降23.6%，降幅比1-4月收窄3.3个百分点。
    珠海生态文明新特区的建设，将为公司提供了新的增长平台。在新一轮的大发展中，广东省赋予珠海“建设生态文明新特区、争当科学发展示范市”的重任。珠海与东莞、佛山等地所走过的传统劳动密集型产业模式不同，在控制土地利用、保护生态环境等方面一直走在前面。珠海没有大量的低端企业，转型容易，起点相对较高，在国家经济整体转型的过程中，珠海经济未来增长的速度、效益和质量将优于珠三角其他城市。
    港珠澳大桥等基础设施的建设将提升珠海的城市地位。随着广珠轻轨和珠港澳大桥的兴建和立项，珠海未来将成为联结香港、澳门和广州的交通枢纽。广珠城际轨道预计明年可以运营，通车后广州到珠海只需40分钟左右。珠港澳大桥全长50公里，单Y型，一头连接香港，另外一头连接珠海和澳门，珠海的落地点在拱北海关附近，预计总投资700亿，计划今年年底前动工，2015年竣工，市内配套的高速公路已在建设当中。
    横琴岛开发即将启动，有望为珠海提供新的发展机遇。近日国务院常务会议讨论并原则通过《横琴总体发展规划》，将横琴岛纳入珠海经济特区范围，对口岸设置和通关制度实行分线管理。会议决定，将横琴岛纳入珠海经济特区范围，对口岸设置和通关制度实行分线管理。通过重点发展商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术产业，加强生态环境保护，鼓励金融创新，实行更加开放的产业和信息化政策等，逐步把横琴建设成为探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。珠海市横琴岛地处珠江口西岸，毗邻港澳，与澳门隔河相望。推进横琴开发，有利于推动粤港澳紧密合作、促进澳门经济适度多元化发展和维护港澳地区长期繁荣稳定，同时也将为珠海的发展提供新的机遇。近日国务院同意澳门特别行政区关于将澳门大学迁址到珠海市横琴岛的请求，澳门大学现有六千多名学生，除本地学生外，亦面向港台、内地招生。澳大拟在横琴建设的新校区位于横琴岛东部，将设置六至九个学院，建成后的最终规划规模为1.5万人。澳门大学的引进，将进一步加强澳门与珠海的联系，吸引更多的澳门人到珠海投资置业。
    公司未来两年的盈利稳步增长值得期待，我们预计公司2009-2010年的净利润分别为8.48、9.91亿元，对应2009-2010年的预测EPS分别为1.04、1.21元。国务院6月23日会议决定将横琴岛纳入珠海经济特区范围、人大常委会本周审议授权澳门管辖横琴澳大校区，意味着横琴岛的开发即将启动。考虑到横琴岛区域面积较大，公司凭借开发经验和在珠海的龙头地位，有望在横琴岛开发中赢得新的发展空间，因此，我们给予公司6个月目标价26元，并提高其投资评级至“买入-A”。