【两会聚焦】2015年政府工作报告解读：房地产新常态下弱化调控，逐步发挥稳需求作用

作者：中债资信评级业务总部 马小明 唐海亮 谷仕平

2015年3月5日上午，李克强总理在十二届全国人大三次会议上作了《关于2014年国民经济和社会发展计划执行情况与2015年国民经济和社会发展计划草案的报告》（以下简称“《报告》”）。

弱化调控、稳定市场将成为2015年房地产市场政策的总基调

中债资信梳理了2011年以来各年政府工作报告中有关房地产政策的表述及当年房地产市场主要政策（表1）。中债资信认为，本次《报告》虽仍待全国人大讨论审议，但预计将大概率通过。《报告》中将“调控”代之以“指导”，延续了本届政府房地产市场政策的市场化思路，不再简单以行政“调控”进行干预；同时，《报告》强调对住房需求的“支持”，显示出政府对稳定房地产市场的态度，旨在发挥其“新常态”环境下稳定经济的作用。

事实上，2014年国内房地产政策在供给端和需求端已有不同程度的放松，而本次《报告》对供给端给出新思路，在需求端加大放松预期和空间，是前期政策思路的延续，使得政策工具存在更大的想象空间。总体看，行业政策将继续趋于宽松。

“存量房转为公租房和安置房”对解决现阶段中低收入阶层住房困难、商品住宅库存较大的问题带来新思路，但实施主体、资金来源、操作规程等细则仍待进一步明确

我国现阶段住房市场存在着中低收入阶层住房困难、商品住宅库存较大的问题，截至2014年末商品房待售面积达6.22万平方米并创历史新高，部分二线城市和多数三四线城市存在较大的库存去化压力，部分小型房企资金链断裂风险的扩散或将对全行业乃至整个产业链和宏观经济产生重要影响。《报告》中再次部署保障房建设工作，指出新开工740万套，其中棚户区改造580万套，农村危房改造366万户，并把城市危房改造纳入棚改范围，这无论在数量和范围上都较2014年有明显的增大。《报告》同时指出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”，这一方面可以减少社会闲置资源的浪费、补充保障房的体量，另一方面可以盘活市场存量、缓释市场库存压力，直接减少商品房市场的过剩供给，为解决商品房库存及保障房供给问题提供了新的思路，同时，市场供需关系的改善将一定程度助于平抑房价的持续下跌。此前，住建部曾拟出台收购商品房用于保障房的指导意见，本次政府工作报告将其上升到战略部署的高度并进入实操阶段，但由于价格谈判和制定等核心问题，各地执行办法将不尽相同，具体细则仍待进一步明确，后续市场效果仍待观察。

“坚持分类指导，因地施策”、“支持居民自住和改善性住房需求”暗示未来各地现有楼市政策存在不同程度的放松空间

2015年《报告》中将之前的“分类调控”调整为“分类指导”，一定程度反映出政府对行政强制调控手段的相对弱化，后续将进一步突出市场化思路，以指导性质为主，同时其强调了地方政府的主体责任，过去中央一刀切的调控措施将逐步淡出舞台，因地施策将成为较适宜的选择，正如周小川行长在达沃斯论坛上所述，“如果整体经济指标稳定，央行很难出台专门针对房地产市场的政策”，预计未来房地产市场政策整体将更加突出市场化与差异化。

住房需求方面，本次政府并未提及“抑制投机投资性需求”，转而明确提出“支持居民自住和改善性住房需求”，而上次政府报告有类似的提法的则为楼市同样低迷的2009年，其表明在房地产市场调整背景下政府后续或将加大对刚需及二次改善性购房需求的政策支持。结合往年曾有的房地产政策，中债资信认为未来房地产市场在以下方面存在一定放松空间：刚需层面，信贷政策的进一步宽松带来的购房贷款利率下调或公积金贷款政策放松（如提高放款速度、提高贷款上限、放松提取条件等）将一定程度增强购房者支付能力；改善性需求层面，目前政策要求普通二手住房交易需满五年才可免去营业税，未来或存在回归至之前两年期限的可能，目前二套房六到七成的首付比或将逐步向2010年之前的四成左右水平靠拢。然而，未来政策的区域分化仍将持续，比如北京、上海为代表的一线城市仍将坚持限购，政策放松难度将大于全国其他城市。

“稳定住房消费”、“促进房地产市场平稳健康发展”，房地产行业仍将发挥稳增长作用，商品房市场年内企稳可期

继2014年10月国务院常务会议上提出后，“稳定住房消费”在《报告》得以重申。回顾2014年，全国GDP及固定资产投资增速分别由2013年的7.7%和19.6%下滑至7.4%和15.7%，经济增长放缓显著，其中房地产对其影响很大，行业投资增速快速下降9.3个百分点，房地产作为六大消费增长点中体量规模最大的行业领域，其远大于所提及的其他五大消费领域的总和，培育健康的房地产市场并稳步提高居民住房消费将对拉动经济增长有很大的动力作用，同时，可以预计未来各方尤其是金融机构等将会对稳定住房消费需求提供更加有力的支持。

此外，《报告》提出要促进房地产市场“平稳健康发展”，改变了2014年“持续健康发展”的措辞，进一步突出了“新常态”背景下房地产行业在经济“三期”过渡过程中所发挥的作用，从而对房地产进行了平稳、积极的定调，减小行业大起大落对宏观经济的波动影响。经济放缓背景下，房地产行业亦逐步迎来“新常态”，如国内人口增速的放缓及行业库存的高企等，但考虑到房企以价换量的加速，货币层面的稳健宽松，以及政策调控的分类放松、存量房转安置房等对市场供需关系的改善，房地产市场年内企稳可期。