小区物管不再由开发商说了算，要招标选聘！

从3月1日起，超5万平米的住宅及其同一区域内非住宅项目，未通过招投标的方式选聘物业，将不能办理前期物业登记备案；同一法定代表人的物业服务企业不得同时参加同一物业管理服务项目的招投标活动。昨日，全市前期物业管理招投标工作培训会议召开，全市各县区物业管理协会、物业服务行业及相关招标代理机构物业管理招标项目负责人等数百人听取物业新规相关说明。同时，深圳住房与物业管理进修学院教授进行细则解读。

打破谁开发谁管理的“父子”关系

“为何要实施招投标，法律依据在哪里？惠州目前物业管理现状怎样？”惠州市房产管理局物业管理科李克立科长对《惠州市房产管理局关于前期物业招标投标管理实施办法》(下称“实施办法”)进行说明。

李克立表示，“实施办法”旨在培育和规范物业管理市场，打破谁开发谁管理的垄断局面，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制。他说，当前惠州的物业服务企业的选取，还停留在过去单一的协议选聘方式，由开发企业自主选取前期物业服务企业，而这些企业大多是开发商的另一经营范围，形成了开发建设单位与物业服务企业这种“父子”关系。

李克立表示，正是因为这种特殊的建管关系，引发出了一系列的问题：有的侵占配套的公共建筑和设施，侵害买受人合法权益；有的制定唯利一方的业主公约，小业主权益得不到保障；有的开发商提出不切实际的免交物业管理费承诺，而又不给物业公司补回，导致物业服务企业举步维艰；有的对置留的住宅物业、所属商业物业不交管理费，导致物业难以生存；有的保修期内物业建筑质量出现问题，不主动处理，把问题流转到物业公司，引发新的物业纠纷。

楼盘预售前需提前完成备案

去年，90多名惠州市人大代表提出六大加强小区建设与管理的议案，并提上了议事日程。李克立透露，惠州市房产管理局作为该议案办理的牵头单位，在市长麦教猛的多次主持召集下，把议案的办理工作分解到全市22个单位分头负责。目前，各责任单位都制定了工作目标和完成任务的时间表，为规范小区的管理奠定了基础。

“请各位开发商计算好楼盘预售时间，不要因招投标工作影响预售。”李克立表示，该“实施办法”将从3月1日起施行。凡从3月1日起要到该局物业管理科办理前期物业登记备案的，总建筑面积超过5万平方米的住宅及其同一区域内的非住宅项目，都必须是通过招投标的方式选聘物业服务企业，只有完成了这项工作，才能办理前期物业登记备案，及后续的房屋预售手续。从招标人开始招投标到完成招投标约需一个月，请开发商计算好自己楼盘预售的时间，不要因楼盘预售条件已成熟，而因未依招投标程序选取物业服务企业而受到影响。

焦点解读

招投标活动　专人监管

问：房产管理局对招投标活动如何进行监管？

李克立(惠州市房产管理局物业管理科科长)：根据住建部前期物业管理招标投标管理暂行办法第五条规定：市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。惠州市房产管理局专门安排一名工作人员负责此项工作。其工作职责包括：受理招标人的招标备案；监督招标人抽取招标机构；受理招标文件备案；监督招标人抽取评标专家；现场监督招标评标过程依程序实施；协调处理违规违纪问题。

自己开发不得自己管理

问：为何同一法定代表人的物业服务公司不能同时参与同一物业招投标？

李克立：关于“同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动”的解释，就是说一个法定代表人可能注册办理了多家物业企业，这个法定代表人只能是一个公司参与竞标。国家招标投标实施条例规定：“①与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。②单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。违反前两款规定的，相关投标均无效”。这一规定说明，我市当前较为普遍的自己开发自己管理的做法已经不符合规定，请各开发企业做好思想准备。

信用“三级”无资格投标

问：如何进行资格预审？

李克立：实施办法中设置了依法取消投标申请人资格或限制其投标的4种情形，其中包括企业或拟委派的项目负责人，服务信用严重缺失，依法受到限制的情形。近期，市房产管理局将出台惠州市物业服务企业与从业人员信用档案，对企业和个人实行信用记分，并进行评价，凡信用等级为三级，得分在79分(含79分)以下的，不得参加投标活动，他们在网上填报投标信息时，无法获取资格预审文件。

招标机构随机抽取

问：招标机构服务费用如何收取？

李克立：惠城区、仲恺区招标机构由招标人从两库中随机抽取；县、区从各自辖区内名录库中随机抽取，也可从两区名录库中抽取。评标费用由招标人支付。费用支付标准：参考其它省市的做法，目前一般行情是在1万-5万元之间，5万平方米以上每增加建筑面积1万平方米评标费增加约3000元至4000元，包括评标人劳务费，该局不作规定。

提醒

小区事务业主说了算

●物业用房如何配备？根据省条例第38条的规定，物业用房按建筑面积2‰的比例配备，各开发企业拿到房地产开发项目用地后，应根据规划区域内自然地理条件、道路设置情况，建筑面积超出25万平方米以上的，都应重新考虑配备物业用房，并保障设施设备能够独立使用。

●小区事务谁说了算？住宅房屋实现交楼(入伙)后，小区的事务由小区业主说了算，而不再是原开发商。物权法、物业管理条例、业委会指导规则都有明确规定，20%业主联名提出成立业主大会或入住率达到50%有业主提出成立业主大会的要求，辖区街道都要组织成立。成立小区业委会的过程，就是实现小区事务业主做主的过程，召开业主大会成立业主委员会后的小区，由业主大会决定小区的事务。