香港牙签楼，30平单房卖千万，疯了！丨户型库

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今天继续来看个香港的mini豪宅，可能是全球最瘦的楼了，众所周知，因为历史的原因，香港和大陆的发展有众多不同，香港有众多“牙签楼”，但从香港我们也能推测出我们未来一二，这个mini豪宅不如昨天介绍的科技豪宅那么酷炫，反倒类似今天香港的缩影，有点尴尬。

星街5号，可能是最瘦的楼盘。CBD核心，全精装，太古出品，一层一户。

如果看到这样的楼盘广告，你大概会认为这是一个超大户型的豪宅项目。当亲自去探访的时候，你会发现这个名叫“星街5号”（5 Star Street）的楼盘，位于香港金钟最核心的太古广场附近，销售给你报出的总价是1450万港币（约合人民币1160万元）一套，这是13年的价格。

等会儿，一套多大面积？按照建筑面积算是676平方呎（合62.8平方米），按使用面积算是408平方呎（合37.9平方米）。没错，这栋28层的公寓楼，除了底商和功能层，25个标准层（也就是25套）除了电梯和楼梯，每层的使用面积只有30多平方米，而售价则相当于每平方米人民币30.6万元。

星街5号的標準層平面圖，其實就是一個大開間

建面676平方尺，使用面積408平方尺，吉（空）售1450萬港幣

看了这个户型图，库哥突然想到最近房价疯涨的一个段子：

北京二环房价10万一平方，厨房10平米就是100万。在外面吃顿饭只需要40块钱，那就是2.5万顿饭，相当于35年（还不考虑买菜的成本和货币的时间价值）。

这个户型果然可以实现，厨房那做一排收纳柜，更实用呢！

这个全部建筑面积只有1,635平方米的楼盘，前身是两幢唐楼，于2004至05年被太古地产分别收购，占地合并后在此之上建成了本项目。这样细高细高的楼，在香港尤其是港岛和九龙，经常可以看到，人们形象地称之为“牙签楼”。

而牙签楼占用的地块则被称为“蚊型地”，极言其小。在寸土寸金的港岛，2013年可供出售的住宅用地只有三幅，其中两幅就在离星街不远的皇后大道东附近，那幅比较大的有多大呢？根据香港地政总署的卖地计划，捷船街地块的用地面积约270平方米，按照容积率5.0计算，可建楼面面积1,350平方米，以平均每套住宅400平方尺（约37平方米）计算，可兴建36套。而另外一幅在适安街的地块，占地208平方米，容积率同样是5.0，可建1,040平方米，约28套。按照市场估计，预计成交的楼面地价约为每平方米70,000至80,000港币，成交总价在7800万到1.16亿港币之间。

星街5号实景

香港为什么有这么多的蚊型地和牙签楼？这与规划有关，也与产权有关。在港岛和九龙，英国殖民者最初规划的街道和街区尺度都很小，与之相匹配的建筑物也以唐楼为主。所谓唐楼，是与洋楼相对而言的（如同唐装之于洋装），建于1960年代之前，砖混结构，一般三至五层高，商住两用，一层为底商，其他楼层是住宅，有楼梯而不设电梯，有些设有骑楼。后来这些唐楼陆续被拆除建成带电梯的高楼，但由于街区尺度小，唐楼的进深和面宽也很有限，而且有些唐楼已经被分层出售，业权不容易统一，法律上又没有强拆之说，所以只能拆多少地出来建多少房子，蚊型地、牙签楼也就此大量涌现。以星街5号为例，太古本来想把周围几栋唐楼都收购下来合并重建，但未能成功，无奈只好建成了这样一栋每层只有30多平方米使用面积的牙签楼了。

星街5號室內效果

香港的土地金贵，所以这些开发商也是大小通吃，他们把一条街或一个片区内分散的物业一点点耐心地收集、整合，通过改善设施与环境，控制商业形态来提升整个街区的档次，从而实现价值的再创造。这栋楼于1991年建成，由中国海外开发并持有的，1994年以4128万元售出，后又几经转手，2012年由太古以1.29亿元买入并进行包装出租。

对于我们内地的地方政府和开发商来说，没有几万甚至几十万平方米不算是楼盘，像香港这种蚊型地、蚊型盘只能算是边角余料，肯定是看不上的，牙签楼的规划也肯定是批不过的。我们的各个城市都热衷于在郊区跑马圈新地，对城市中心的很多土地浪费却视而不见，造成城市的规模野蛮生长，大城市病凸显，城市核心区的土地供应趋向于零，所谓土地集约利用停留在纸面上。把中心区的空置或低效利用的零星土地挖掘出来，提高建设密度，以此容纳更多的人口对城市来说成本最低、价值最大。实际上，香港就是由于其高密度、高效率地使用土地，使得其成为交通出行最有效率的城市之一。

而我们，现在就在这条路上。

本文作者，肖喜学，由库哥编辑，如果你想看更多户型图，可以加Q群194170334交流（仅限地产建筑人），各位户友，我们明天见！