购物中心过剩 城市综合体发展堪忧

城市综合体是开发商的“香饽饽”,主打“聚合优质资源,演绎盛世繁华”,集购物、商务、酒店、住宅及娱乐等配套于一体,但受经济环境影响,大多依靠购物中心盘活地段的城市综合体的发展存在隐忧,因购物中心井喷式发展,导致零售物业空置率一路上升至5%,购物中心如果熬不过培育期,那么依托购物中心盘活城市综合体的初衷有可能落空。

1 购物中心“奔四”竞争激烈

作为商业地产炙手可热的“香饽饽”,城市综合体广受全国地产大鳄追捧。据不完全统计,截至2013年底广州市区内已建或在建的购物中心共有30多个,欲打造的城市综合体数量较2012年增加了10个左右。预测未来3至5年,广州市内将产生约400万平方米的商业用地。

商业用地面积的扩大带来的是商场数量的增多,与成熟购物中心竞争失利导致新兴商场人气低迷、招商遇困。

位于天河商圈的万菱汇2010年开业初定位为“综合性购物中心”,培育期已4年,但因与同一区域内的太古汇、天河城、正佳广场的激烈竞争,商场运营一直不如人意。新快报记者走访所见,目前场内仍有铺位大门紧闭,门上挂着招商部的电话待租。开业不到两年的西城都荟也面临同样困境,“本来离家近去逛很方便,但名气没打响,人流量不大,可逛的店铺感觉还是少了点。”家住西城都荟附近的许女士表示。

世纪商联执行董事罗志杰认为,这种商业地产的井喷态势直接导致了商业资源的剧烈竞争,地产商争抢主力店,且由于“你有我也有”,个性不足,同质化严重,蛋糕做不大,只能分现有蛋糕。

2 空置率持续上升租金走低

新快报记者发现,广州2013年第一季度至2014年第一季度零售物业空置率持续上升1.8个百分点至5.0%,零售物业平均租金增长速度同时放缓。

据仲量联行数据披露,2013年第一季度广州市零售物业空置率为3.2%,零售物业平均租金为453.8元/平方米/月;第二季度广州市零售物业空置率为3%,零售物业平均租金为385元/平方米/月;第三季度广州市零售物业空置率为环比增长0.7%至3.7%,零售物业平均租金为413.8元/平方米/月;第四季度广州市零售物业空置率环比增长0.7%为4.3%,零售物业平均租金为414.4元/平方米/月;2014年一季度广州市的零售物业租赁市场空置率环比上升0.7个百分点到5.0%,零售物业平均租金为392.9元/平方米/月。

虽然零售物业空置率上升一定程度上与新兴购物中心接踵而来有关,但这仍然敲响了商业物业出租难度增大的警钟。

另一方面,广州零售物业平均租金增速放缓,2013年第四季度环比仅增长0.2%至人民币每平方米414.4元,是2009年第二季度以来的最低增速,零售物业租赁需求平淡。仲量联行数据显示,2013年第四季度广州市零售物业平均租金为414.4元/平方米/月,2014年一季度,零售物业平均租金降至392.9元/平方米/月。

世纪商联执行董事罗志杰评价:“商场出现了招商难、空置率高的问题,一方面受商业用地井喷、购物中心过剩及周边成熟竞争者激烈竞争的影响而致,另一方面是由于开发商没有根据自己所处环境做特色化经营,不能针对周边需求和环境来吸引客源。”另一位不愿透露姓名的业界人士也提到,广州市目前城市综合体已显出过剩趋向,可满足消费远超实际需要。

3 城市综合体靠购物中心盘活遇阻滞

据世联行数据统计,2013年全国50个热门开发城市中,城市综合体规模超过1000万平方米的有11个,超过500万平方米的有24个,在广州番禺区,城市综合体的数目最多,囊括了海印又一城、四海城、保利大都汇、奥园城市新天地、荔园新天地等9个城市综合体;天河区则有高德置地广场、天河新天地、天汇广场等6个城市综合体,数量居第二位。从总量上看,截至2013年底,广州共有已建成和在建中的城市综合体项目逾20个。

新快报记者走访了一些新兴的购物中心,发现除了节假日客流量相对较大外,平时商场内多是销售员多于顾客的景象,一些购物中心甚至出现多个商铺铺门紧闭待租的状态。有业内人士表示,购物中心不能成功吸引客流,无法盘活地段,导致与之配套的其它项目没有了用武之地,发展前景堪忧。

近日,杭州叫停城市综合体事件备受业内人士关注,伴随城市综合体而来的高空置率、供大于需、开发商回报率低等问题也同时受到关注。中国社科院研究员李景国公开表示,承担了多核心、多元化方式的城市发展态势的城市综合体,需与当地的经济发展水平相适应,与产业、经济相互支撑,否则可能会成为新的“城市病”。