商用物业5月依旧“红”

2014年5月,尽管市场整体观望持续,但放量上市的小公寓产品在发展商们纷纷选择“以价换量”的新策略下,广州商用物业市场仍继续保持4月以来的活跃行情,5月成交量同比去年出现量升价跌行情,依然是一个成交旺畅的“红五月”。　

番禺小公寓成交大热

来自合富辉煌的不完全统计数据显示,今年广州全市公寓产品的供应量将达2.5万套,从4月开始,大量公寓产品,特别是郊区公寓集中上市,早在“五一”小长假前就已形成推货热潮,令4月全市写字楼(含商用公寓)市场的成交面积高达打破近两年纪录的214027平方米;进入5月,小公寓推售热情依然不减,特别是番禺、新黄埔等郊区,更继续演绎商用公寓战场,令全市写字楼(含商用公寓)仍保持在高位。

来自网易房产数据中心的统计显示,5月广州全市一手写字楼(含商用公寓)共网签成交1204套、95159平方米,虽然与频现“日光盘”的4月相比,5月成交量有所回落,但同比去年5月,今年的成交面积却上升了17%。其中成交量最高的番禺区,5月共网签成交了514套单位、32881平方米,超过全市总量的三分之一。

多盘成交价大幅下降

值得一提的是,因为郊区公寓盘占比继续拉大,直接拉低了广州全市写字楼(含商用公寓)的成交均价,5月网签成交均价仅22233元/平方米,同比去年下跌了16.5%。

从各地区个盘的销售均价看,几乎所有项目5月的成交价格都低于之前的市场“吹风价”,不少新项目成交价位明显低于过往同区类似产品水准;一些持续销售的项目,本月成交均价与上月甚至去年相比也都有所回落。如番禺的敏捷御峰国际,5月网签成交价为12969元/平方米,比同区类似项目价位低了近半;奥园城市天地“吹风价”曾达2.3万元-2.5万元/平方米,阳光家缘录得其实际网签成交均价仅为20552元/平方米;去年5月网签成交均价27011元/平方米的正佳东方国际,今年5月的成交均价仅20633元/平方米;之前称均价3.9万元/平方米起的珠江新城写字楼保利克洛维,5月网签成交均价也仅35518元/平方米。

大型综合体街铺受宠

网易房产数据中心的统计显示,5月广州一手商铺市场共成交了552套,37964平方米,同比、环比都有所下降。不过与去年同期社区商铺大行其道的行情相比,今年5月的商铺市场中,大型城市综合体项目的街铺因为集中供应量加大,特别是萝岗万达广场、保利大都汇、奥园城市天地、奥园康威广场等大型发展商开发的城市综合体项目,整体质素较高,加上部分项目有3-8年的统一经营管理,吸引不少投资客入市,成为近期投资市场的一大抢手货。

未售面积大增,后市竞争更大

受公寓新盘放量上市拉动,5月阳光家缘上录得的广州写字楼(含商用公寓)市场的可售高达34850套,5215071平方米,几乎是去年同期的两倍,也比今年4月的存量更高。随着6月即将有壹品E·PARK等新盘将相继上市,市场供应量将继续攀高,这意味竞争也将进一步加大,投资客们在商用市场的选择性更多。

与写字楼(含商用公寓)市场情况相似的是,5月广州商铺市场的供应量同比去年大幅上涨了近30%,南沙万达广场、萝岗奥园广场、保利大都汇、大壮国际广场、奥园康威广场、奥园城市天地、绿地中央广场等大型城市综合体项目都将推出优质商铺,而且是街铺产品上市,整体供应量有望形成近两年高峰。

发展商冲业绩 6月促销更多

后市展望

中立地产高级分析师相韡指出,从四五月份开始,房地产市场已开始进入了明显的下行通道,整体经济的持续未振加上房地产行情走低,令市场整体观望浓郁,不少发展商为了回笼资金不得不加大促销力度,对商用项目特别是商用公寓产品来说,因为广州市场供应大增竞争加剧,投资客对价格更为敏感,以价换量已成为发展商的唯一选择。正因如此,四五月以来的不少新盘新货都开出了“白菜价”,一些清尾货的项目,发展商让利幅度更大。端午节小长假前后,公寓市场的促销力度正进一步加大,大发展商走量更加坚决,如萝岗万达广场的公寓打出13500元/平方米起的“白菜价”,5月底8.8折开盘的绿地·时代云都汇均价约22000元/平方米,也大大低于市场预期。预计6月份即将上市的新商用项目,在定价上还会给人惊喜,而在售项目的优惠幅度预计也将进一步加大。“事实上,目前在政策层面一系列的‘限字令’正逐步放松,银根方面后期估计也会有所松动,预计到第四季度市场可能会恢复。所以说,6月份可能是今年以来一个很不错的投资入市良机。”

2014年5月广州写字楼(含公寓)市场网签成交面积TOP10

楼盘名 区域 套数 　面积(平方米) 金额(元) 　 均价(元/平方米)

保利大都汇 番禺 290 13566 277274037 20438.894

保利天悦 海珠 95 8765 251497366 28693.367

敏捷海大大厦 番禺 8 6701 127312299 18999.000

正佳东方国际公寓 越秀 51 5533 114164908 20633.455

富力金港城 花都 61 5253 34782793 6621.510

环球都会广场 天河 25 4999 240027039 48015.011

萝岗万达广场 黄埔 78 4514 74950770 16604.070

保利克洛维广场 天河 40 3696 131275961 35518.388

合景天峻 黄埔 37 3289 39814145 12105.243

奥园城市天地 番禺 55 3149 64591294 205552

2014年5月广州商铺市场网签成交面积TOP10

楼盘名 区域 套数　 面积(平方米) 金额(元)　 均价(元/平方米)

萝岗敏捷广场 黄埔 165 11708 135761651 11596

敏捷海大大厦 番禺 7 2632 56786633 21575

奥园康威广场 增城 43 2357 41980018 17811

萝岗万达广场 黄埔 33 2163 94617619 43744

南沙滨海花园 南沙 22 1914 63584282 33221

碧桂园凤凰城 增城 6 1281 35593697 27786

奥园城市天地 番禺 12 1023 51563213 50404

泊岸君庭 花都 6 847 18210500 21500

柏丽星寓 番禺 13 709 6257688 　　　 8826

飞晟文汇 黄埔 18 675 33790907 50061